Ипотечный калькулятор с досрочным погашением
Платёж, переплата и главное — что реально даёт досрочка и как её лучше направить.
| Без досрочки | С досрочкой | Разница | |
|---|---|---|---|
| Платёж | — | — | — |
| Срок | — | — | — |
| Переплата процентами | — | — | — |
| Отдадите всего | — | — | — |
Сократить срок или уменьшить платёж
Это главный вопрос про досрочку, и ответ почти всегда один: сокращать срок. Проценты начисляются на остаток долга, поэтому чем быстрее уходит тело, тем меньше банк успеет начислить. Попробуйте переключить режим в калькуляторе на тех же цифрах: разница в переплате обычно кратная, а не на проценты.
Уменьшение платежа имеет смысл в одном случае: когда ежемесячная нагрузка реально тяжёлая и вам важнее дышать сейчас, чем сэкономить потом. Это осознанная плата за спокойствие, а не оптимизация.
Почему первые годы почти всё уходит в проценты
При аннуитете платёж всё время одинаковый, но его состав меняется. В начале срока остаток долга максимальный, поэтому процентов начисляется больше всего, а на тело уходят крохи. Ближе к концу наоборот.
Отсюда следствие, ради которого стоит открыть этот калькулятор: досрочка в первые годы стоит в разы дороже той же суммы в конце. Сто тысяч, внесённые на втором году двадцатилетнего кредита, экономят кратно больше, чем те же сто тысяч на пятнадцатом.
Что калькулятор не учитывает
- Страховку. Жизнь и имущество обычно 0,5–1,5% от остатка в год, и при отказе от страховки банк почти всегда поднимает ставку. В переплату это не входит, но из кармана уходит.
- Налоговый вычет. С процентов по ипотеке можно вернуть до 390 000 ₽ (13% от 3 млн), плюс до 260 000 ₽ с самой покупки. Это уменьшает реальную стоимость кредита.
- Инфляцию. Платёж фиксированный, а деньги дешевеют: через пятнадцать лет тот же платёж будет ощущаться заметно легче. Поэтому досрочка не всегда выгоднее, чем вложить эти же деньги под ставку выше ипотечной.
- Комиссии и условия банка. Некоторые требуют заявление на досрочное погашение заранее или списывают только в дату платежа.